"부동산 시장 단기 관망세…정비사업 활성화 역행"[10·15 부동산 대책]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 서울 전역을 비롯해 과천·분당 등 경기남부 일부 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 '3중 규제' 내놓은 데 대해 전문가들은 단기적으로 거래가 줄면서 부동산시장이 관망세에 접어들 것으로 전망했다.

다만 대출, 세제, 전매, 청약, 정비사업 등 부동산 전반의 규제가 대폭 강화된 데다가 조합원 지위 양도가 제한되면서 도심 주택 공급을 위해 추진되던 정비사업이 멈춰설 수 있다는 우려가 나온다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 15일 오전 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

정부는 서울 25개 자치구 전역과, 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다.

아울러 ▲주택담보대출 여신한도 차등화(2~6억원) ▲스트레스DSR 하한 3% 상향 ▲1주택자 전세대출 DSR 적용 ▲주담대 위험가중치 조기 상향(내년 1월) 등의 추가 대출 규제도 도입했다.

집값 상승을 주도하던 서울 마포구, 성동구, 광진구 등 한강벨트를 포함한 전역에 3중 규제가 적용되면서 단기적으로는 거래가 줄고 가격 오름세도 주춤할 것으로 보인다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "마포구와 성동구, 광진구 등 한강벨트는 물론 수도권 인기지역도 이번 대책의 타격을 받을 것"이라며 "6·27 대책에 이어 2차 충격요법인 만큼 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨고르기 장세에 들어갈 것"이라고 밝혔다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "집값이 크게 오른 한강벨트 외에 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 지역까지 규제 수위를 바짝 조이며 만에 모를 집값 상승 풍선효과를 전면 차단하려는 고육지책"이라며 "서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망"이라고 말했다.

서울을 비롯한 수도권 내에서도 집값 격차가 벌어지는 상황에서 초양극화 현상이 심해질 수 있다는 우려도 나온다.

실제 집토스에 따르면, 서울 강남구는 2024년 평균 가격 대비 2025년 3분기 가격이 평균 6억2287만원 폭등했는데, 같은 기간 기 평택시는 오히려 가격이 평균 2523만원(-8.0%) 하락했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지며, 공급 제한과 매물 희소성으로 강남3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 초양극화 현상이 고착화될 것"이라며 "현금자산층만 움직이는 시장으로 변질되고, 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화될 수 있다"고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "DSR 및 LTV 강화로 실수요자의 자금 마련이 어려워지는 반면 현금 여력이 있는 수요자들에게 미치는 영향은 제한적"이라며 "수도권 1주택자의 갈아타기 수요와 무주택 청년, 신혼부부의 내 집 마련 수요가 위축되면서 거래절벽이 나타날 것"이라고 진단했다.

갭투자를 차단하기 위해 전세대출을 조이면서 월세화 속도가 빨라지면서 주거비 부담이 높아질 것이란 예상도 나온다.

함 랩장은 "전월세 등 임대차 시장의 월세화와 전세 물건 감소 현상은 당분간 지속할 전망"이라며 "전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다"고 전했다.

이번에 확대된 규제지역에 서울 강북권 재건축·재개발 사업지뿐 아니라 1기 신도시인 분당·평촌도 포함되면서 정비사업 추진 속도가 더뎌질 수 있다는 관측이 나온다.

조정대상지역, 투기과열지구 지정을 통해 재건축 조합원 당 주택 공급수가 1주택으로 제한되며, 조합원 지위 양도도 막힌다. 토지거래허가구역 지정에 따라 실거주 2년 의무도 생긴다. 다만 재건축·재개발 이주비 대출의 경우 현재와 동일하게 한도 6억원이 적용됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이주비대출은 변동없이 최대한도 6억이 일괄적용되더라도, 현재로서는 사업성이 높고 입지가 좋은 지역을 중심으로 정비사업이 진행되는 사례가 많다는 점에서 우려의 여지가 있다"며 "정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대라는 정책방침과는 여전히 상충된다"고 분석했다.

양 위원도 "정부와 서울시가 도심 내 용적률을 높여서 도심 공급을 추진하겠다던 정비사업 활성화 계획과도 역행하는 방향"이라며 "조합원 양도 자격이 제한되고 사업성이 떨어지면 시행사나 조합의 자금 부담이 늘면서 사업 추진과 주택 공급에 영향을 줄 수 있다"고 우려했다.

김 위원은 "중도금·이주비 등의 대출 제한이 정비사업 자금흐름을 막아 사업 추진 지연과 건설경기 둔화로 이어질 수 있다"며 "중도금·이주비 대출 제한의 예외조항을 명확히 해 정상적인 사업 추진에 차질이 없도록 조정하고, 부동산 PF 등 건설자금 경색에 대비한 유동성 공급 장치를 마련해야 한다"고 조언했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]