구윤철 "시가 30억 미만 1주택 보유세 줄어…고가주택은 부담 정상화"[일문일답]

[세종=뉴시스]박광온 기자 = 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추고 고가·비거주·다주택자의 보유세는 정상화하는 것을 골자로 한 올해 세제개편안과 관련해 "거주하는 1주택은 시가 30억원 미만이면 오히려 보유세 부담이 확실하게 줄어든다"고 밝혔다.

구윤철 부총리는 지난달 30일 정부세종청사에서 열린 '2026년 세제개편안' 관련 사전브리핑에서 "시가 30억~40억원까지는 지금보다 세 부담이 조금씩 올라가고, 그보다 높은 수준의 주택은 부담이 늘어나는 측면이 있다"며 이같이 말했다.

정부는 이번 세제개편을 통해 실거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억원에서 14억원으로 높이기로 했다.

이에 따라 거주용 1주택을 기준으로 공시가격 약 14억원, 시가 약 20억원 수준까지 종부세 과세 대상에서 제외된다. 시가 20억~30억원 수준에서는 종부세 부담이 현행보다 줄어든다는 게 정부의 설명이다.

시가 30억~40억원대에서는 연령과 거주기간에 따른 세액공제 등에 따라 세 부담 증감이 달라질 수 있지만 전반적인 세액 변동은 크지 않다. 시가 40억~50억원 수준을 넘어서는 고가주택부터는 세 부담이 본격적으로 늘어난다.

정부는 다만 특정 가격을 초고가주택의 기준으로 정한 것은 아니라는 입장이다. 기본공제와 공정시장가액비율, 세율 체계, 각종 공제 한도 등을 조정한 결과 시가 40억~50억원 구간부터 세 부담 정상화 효과가 크게 나타났다는 설명이다.

구 부총리는 이와 관련해 "중산층이 거주하는 주택에는 세제 혜택을 확대하는 공평과세를, 일정 금액 이상의 (고가)주택에는 세 부담을 적정화하는 그런 과세 형평성 제고가 이번 세제 개편의 주된 목표"라고 말했다.

이어 그는 "전반적으로 보유세를 높이는 건 결코 아니다"라며 "중산·서민층들이 사는 집 30억원 같으면 그 이상의 중산·서민층이 산다고 할 수 있겠나. 그래서 거기에는 낮춰줬기 때문에 '그 위로는 응능부담이다', '아주 고가의 주택에 사는 분들은 응능부담을 했다' 이렇게 이해해 주시면 좋겠다"고 설명했다.

그러면서 "결코 '보유세를 높여서 양도세를 줄여줬네' 이렇게는 반드시 맞는 것은 아니다"며 "그럼에도 양도세를 장기간 10년 이상 1세대 1가구로서 이렇게 사는 경우는 또 더 늘려주고 하는, 그래서 굉장히 밸런스를 맞추려고 했다는 말씀을 드린다"고 강조했다.

다음은 구윤철 부총리와 조만희 재경부 세제실장 등과의 일문일답.

-이번 부동산 세제개편의 궁극적인 목표는 무엇인가.

"(구 부총리) 세제 측면에서 보면 현재 거주하는 1세대 1주택 가운데 시가 30억원 이하 주택의 부담을 줄여준 것이 특징이다. 시가 30억원 이상부터 40억원까지는 세 부담이 단계적으로 올라가고, 40억~50억원 수준의 주택은 공제나 개인별 상황에 따라 차이가 있겠지만 세 부담을 좀 더 정상화하는 구조다. 기본적으로 거주하는 주택, 특히 국민과 중산층이 사는 주택에는 혜택을 많이 주는 공평과세를 추진했다. 일정 금액 이상의 주택은 세 부담을 적정화해 과세 형평성을 높였다. 부동산 세제를 합리화하는 것이 주된 목표다. 이번 개편은 단기적인 시장 대응을 위한 세제라기보다 지속 가능하고 합리적인 부동산 세제를 마련하기 위한 것이다. 양도소득세와 종합부동산세를 개편하면서 현실적인 여건도 고려했다."

-보유세를 전반적으로 강화한 개편으로 봐야 하나.

"(구 부총리) 거주하는 1주택은 여러 번 말씀드리지만 시가 30억원 미만이면 오히려 부담이 줄어든다. 보유세가 확실하게 줄어드는 것이다. 시가 30억~40억원까지는 지금보다 조금씩 올라가고, 우리가 생각하는 높은 수준의 주택은 세 부담이 늘어나는 측면이 있다. 따라서 전체적으로 보유세가 강화됐다고 하는 것은 잘 판단해야 한다. 중산층과 서민층이 사는 집은 시가 30억원 수준까지 부담을 낮췄다. 그 이상의 아주 고가주택에 사는 사람들에게는 그에 맞는 부담을 지도록 했다. 이번 개편을 단순히 보유세를 높이고 양도세를 줄였다고 설명하는 것은 반드시 맞는 해석이 아니다. 장기간 거주한 1세대 1주택자의 양도세 부담도 줄이는 등 전체적인 균형을 맞추려고 했다."

-시가 30억원부터 보유세 부담이 늘어나는 것인가.

"(조 실장) 거주용 1주택은 시가 20억원, 공시가격 14억원까지 종부세가 비과세된다. 시가 30억원은 공시가격으로 약 23억원인데 이 가격대까지는 보유세가 완화된다. 시가 30억원을 초과하면 보유세 부담이 조금씩 늘어나고, 시가 40억~50억원 수준까지는 종부세가 일부 증가한다. 시가 40억~50억원을 초과하면 세 부담이 상당히 많이 늘어나면서 정상화되는 모습을 보인다."

-정부가 시가 40억~50억원을 초고가주택 기준으로 정한 것인가.

"(조만희 실장) 정부가 해당 가격을 인위적으로 기준으로 설정한 것은 아니다. 공시가격 14억원까지 비과세하도록 기본공제를 설정한 것 외에는 공정시장가액비율과 세율 체계, 각종 공제 등 종부세 부담에 영향을 주는 여러 요인을 전체적으로 설계했다. 그 결과 시가 30억원을 넘으면 세 부담이 조금씩 증가하고 시가 40억~50억원 구간에서 세 부담 증가 폭이 커지는 것이다. 시가 40억~50억원을 기준으로 세제를 설계한 것이 아니라 종부세 전체 체계를 조정한 결과 해당 구간에서 세 부담이 정상화되는 모습이 나타난 것이다."

-종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올린 이유는 무엇인가.

"(조 실장) 최근 공시가격이 많이 상승했다. 공시가격 상승으로 종부세 과세 대상이 지나치게 많이 늘어나지 않도록 기본공제를 인상했다. 올해 종부세는 이미 확정됐고 이번 개정은 내년과 내후년에 영향을 미친다. 내년 공시가격이 얼마나 상승할지 알 수 없기 때문에 과세 대상 인원을 정확히 추정하기는 어렵다. 다만 기본공제를 12억원에서 14억원으로 인상하면 종부세 과세 대상 인원은 상당히 줄어들 것으로 보인다. 공시가격 14억원은 시가로 약 20억원이다. 시가 20억원 이하 1세대 1주택자는 종부세를 내지 않는다."

-보유세 부담이 전월세 가격에 전가될 가능성은 없나.

"(구 부총리) 시가 20억원 미만 주택은 종부세 과세 대상에서 제외되고 시가 30억원까지는 종부세 부담이 줄어든다. 대부분의 전월세 주택이 시가 30억원 미만이라고 본다면 이들 주택은 보유세 부담 때문에 전월세 가격을 올릴 이유가 크지 않다. 그 이상의 고가주택에 전월세로 거주하는 사람들은 우려할 수 있다. 다만 현재 계약갱신청구권이 인정되고 전월세 상한제도 도입돼 있다. 또 집주인이 주택을 사서 직접 들어가 살면 다른 임차주택에서 나오게 되기 때문에 임대차 수요가 줄어드는 측면도 있다. 고가주택의 전월세 문제는 현재 시행 중인 제도와 다양한 방법을 통해 대응하고 있다."

-종부세와 양도세의 보유공제를 거주공제로 전환하면 전월세 공급이 줄지 않나.

"(조 실장) 거주공제로 전환하면 실거주 수요가 늘어날 것이다. 다만 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 시행되고 있어 세 부담을 임차인에게 구조적으로 전가하기는 쉽지 않은 측면이 있다. 집주인의 실거주가 늘어나면 반대로 임대차 수요가 완화되는 측면도 있다. 집주인이 직접 거주하기 위해 기존에 살던 임차주택에서 나오면 해당 주택이 임대시장에 다시 공급될 수 있다. 정부는 공공임대를 확대하기 위한 노력도 하고 있다. 국토교통부가 여러 작업을 추진하고 있으며, 이런 조치가 이뤄지면 임대차 시장에 미치는 부정적인 영향을 상당 부분 상쇄할 수 있을 것으로 본다."

-보유세를 높이면 주택 매물이 나오도록 거래세도 함께 낮춰야 한다는 지적이 있다.

"(구 부총리) 거주하는 1세대 1주택자가 장기간 살다가 주택을 매각하는 경우에는 세 부담을 낮춰준다. 반면 실제로 살지 않는 주택은 실거주 주택과 차등해 과세한다. 제도도 단계적으로 적용한다. 그 기간에 주택을 매각할 기회를 준다는 점에서 양도세 부담이 간접적으로 감면되는 효과가 있다고 본다. 은퇴한 고령자 등 부담이 큰 1주택자가 수도권 주택을 팔고 지방으로 이전하는 경우에도 지금보다 세 부담을 낮춰준다. 어느 날 갑자기 종부세 중과 부담을 지지 않도록 유예와 감면 장치를 마련했다."

-다주택자 양도세 중과를 다시 한시적으로 완화한 이유는 무엇인가.

"(구 부총리) 다주택자 양도세 중과 유예는 올해 5월10일부터 종료됐다. 그러나 이번 개편으로 다주택자의 보유세 부담이 높아지는 만큼 주택을 처분할 기회를 줄 필요가 있다. 다주택자의 세 부담을 한꺼번에 높이면 매각하려는 사람에게 충분한 처분 기회를 주지 못하는 문제가 생긴다. 이에 따라 2027년과 2028년 한시적인 완화를 통해 양도세 부담을 줄이는 방식을 택했다."

-정책의 일관성과 예측 가능성이 떨어진다는 지적도 나올 수 있다.

"(조 실장) 다주택자에 대한 보유세를 정상화하는 방향으로 종부세를 개편했다. 다주택자의 보유 부담을 정상화하는 만큼 주택을 양도할 때 적용되는 중과 부담은 완화할 필요가 있다고 판단했다. 다주택자의 종부세 부담을 정상화하면서 이들에게 중과되는 양도세 부분은 완화해야 한다는 취지에서 결정했다."

-이번 종부세 개편의 핵심은 '똘똘한 한 채' 현상을 완화하는 것이라고 봐도 되나.

"(조 실장) '똘똘한 한 채' 문제는 개편 목표의 일부다. 이번 종부세 개편은 거주용 1주택자를 최대한 보호하면서 일정 가액 이상의 주택은 과세 형평성을 높이고, 비거주 주택과 다주택에 대해서는 보유세를 정상화해 투자·투기 수요를 억제하려는 종합적인 목표를 갖고 있다. '똘똘한 한 채' 완화는 그중 일부의 목표다."

-이번 개편이 집값 안정에도 영향을 줄 것으로 보나.

"(조 실장) 이번 개편은 집값 안정을 직접적인 목표로 추진한 것이 아니다. 그동안 다주택이나 비거주 주택에 대한 과도한 혜택, '똘똘한 한 채' 문제, 종부세와 양도세의 과도한 공제 혜택 등이 계속 지적돼 왔다. 이런 문제를 바로잡고 세제를 정상화하는 차원에서 추진한 것이다. 다만 다주택자나 임대사업자 등이 보유한 주택이 시장에 매물로 나오면서 부수적으로 집값 안정에 어느 정도 영향을 줄 수는 있다. 집값 안정이 주된 목표는 아니며 가장 큰 목표는 세제 정상화다."

-시가 30억원이 고가주택 시장의 새로운 가격 기준이 될 수 있다는 우려가 있다.

"(조 실장) 시가 30억원까지 보유세가 완화되는 것은 1주택 실거주자에게 해당한다. 거주하지 않는 주택과 다주택에 대해서는 보유세를 정상화한다. 비거주 또는 다주택 용도로 주택을 취득하면 보유세 부담이 상당히 늘어난다. 1주택 실거주 시장에서는 가격 형성에 일부 심리적인 영향을 줄 수 있다. 그러나 비거주 주택이나 다주택 상태에서 해당 가격대의 주택을 취득하면 보유세 부담이 많이 증가하기 때문에 투자 수요까지 같은 방향으로 움직이기는 어렵다."

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