"절박한 마음으로 대책 설계…공급 시차가 수급 불안 근본 원인"
"금융·세제 지원 합쳐져야 활성화 가능…통화 정책과 같이 운용"
[세종=뉴시스] 변해정 기자 = 국토교통부는 현재의 주택 시장 상황이 외환위기 여파로 공급이 붕괴됐던 노무현 정부때와 닮아 있다고 진단했다.
장우철 국토부 주택정책관(국장)은 지난 12일 정부세종청사에서 백브리핑을 열어 이같은 주택 시장 동향과 공급 상황을 설명했다.
장 국장은 "2022년 말부터 시작된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 여파로 생태계가 회복되지 않은 상황에서 이례적인 경제 성장과 자본시장 확대로 인해 서울을 중심으로 주택 매수 수요가 겹친 위기 상황으로, 노무현 정부 상황과 조금 비슷하다"고 말했다.
이어 "서민 주거 안정을 위한 절박한 마음으로 공급책을 설계했다"며 "주택 수급 불안의 근본 원인은 공급 시차라는 인식에 공공택지는 물론 민간 재개발·재건축에 초점 맞춰 모든 역량을 집중할 것"이라고 강조했다.
그는 특히 "물과 토양에 해당되는 금융과 세제의 지원이 이뤄질 때 주택 공급이 활성화될 수 있다"면서 "통화 정책이 물가 상승 목표를 정해놓고 도달할 때까지 파인튜닝(Fine-tuning·미세조정)하듯 9.7 대책의 '수도권 135만 호 공급' 목표가 실현될 때까지 국토부와 금융위원회, 재정경제부가 산업계와 소통하며 파인튜닝해 나갈 예정"이라고 덧붙였다.
다음은 장 국장 및 이재평 주택공급정책관과의 일문일답
-도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 우선공급 전매 1회를 악용해 시세 차익을 챙기고 빠지는 투기세력을 어떻게 차단할 건가.
"처음 법을 만들 때 전매 자체를 막아놔서 민원이 많았는데 2024년 한 차례만 전매하도록 개정되면서 해소됐다. 일반 정비사업과 달리 투기세력이 많이 들어갈 수 없는 구조다."
-도심복합사업 사업지에 포함된 부산 3곳의 사업승인 가능성이 있나.
"공사비가 많이 올라 서울을 비롯한 수도권 외 지역은 사업성 확보에 애로가 있다. 사업 단계별로 예정지구·복합지구 지정 등 일정 동의율 요건을 충족 못하면 사업 추진이 안 되고 다른 사업으로 전환하도록 설계돼 있다. 부산 부암은 복합지구지정이 완료됐고, 금정 2곳은 후보지 선정에 머물러 있어 조만간 정리될 수도 있는데 여타 사업으로 전환될 수 있다는 것을 반증한다."
-도심복합사업의 분양가상한제 제외로 인한 시세 부작용은 없나. 지방에서의 미분양 가능성은.
"도심복합사업 물량도 공공분양으로 시세보다 터무니없이 높게 받을 수 없다. 분양가 협의 단계에서 서울시와 협의해 시세에 준해 정한다. 현재로서는 미분양이 발생하지 않도록 사업성 검토를 하고 있다.
-기존 물량을 뺀 순증 효과는.
"(공공택지 조성단계별) 속도를 제고하는 물량 전체가 8만9000호이고 이 중 순증이 4만1000호다. 여기서 순증은 2031년 이후 물량이 2030년 이내로 들어오는 물량이다. 재구조화(비주택용지 주택 전환) 물량 3만호 중 9.7 대책에 포함된 1만5000호를 빼면 순증 물량이다. 즉, 4만1000호와 1만5000호를 더한 5만6000호가 된다."
-그동안 왜 주택 공급 속도에 신경쓰지 못했나.
"관계부처가 옛날부터 규정된 지침을 계속해 온 측면이 있다. 기후에너지환경부의 전략환경영향평가가 대표적으로, 이 제도는 실질적인 환경적 평가를 하는 것인데 주민 의견을 듣다보니 이권있는 주민의 강한 반대로 사업이 지연됐다. 그러한 행정·절차적 부분을 전향적으로 하도록 규정을 개정해 속도를 내기로 했는데 개정할 것은 많지 않다. 전 정부까지는 목표지수를 '사업 승인'으로 삼다보니 행정에만 몰두하고 그 뒤로는 급하게 추진하지 않았다. 이번 정부 초반부터 '승인 후 미착공' 이슈가 많이 나온 만큼 이를 앞당긴 것이다. 또 한국토지주택공사(LH)가 현장에서 열심히 뛰어줘야 하는데 조직이 흔들려 힘이 약했다. 앞으로 현장에서도 속도가 날 것으로 기대한다."
-8.3 세제개편안은 임대사업자에 대한 혜택을 줄여 주택을 처분하도록 하는 내용으로 방향이 짜여졌는데 8.13 대책은 임대사업자에 대한 금융지원을 늘리는 것으로 돼 있다. 임대사업자에 대한 내용이 상충되는 것 아닌가.
"결론적으로 말하자면 상충되지 않는다. 신축이 아닌 매입 임대사업자의 의무 임대기간이 끝남에도 양도세 중과 배제가 항구적으로 주어지는 것은 문제라는 의식이 세제개편안에 녹아든 것이다. 신축이 주택 유형에 상관없이 우리 사회에서 가진 효과 중 서민 주거 안정보다 더 중요한 것은 없다. 생산·고용 유발효과와 함께 지역 경제에서도 건설경제가 차지하는 비중이 지역내총생산(GRDP)의 20%가 넘는다. 이런 효과가 있기에 신축을 달리봐야 한다. 이번 정부의 기조는 실거주 중심의 주택시장 질서 확립이라고 요약할 수 있는데, 세입자 보호 관점에서 개인 다주택자에 의존하는 임대차 시장은 불안정한 측면이 있다. 개인에서 법인형으로 규모를 키워 제대로 관리·감독하면서 임차인들의 주거 안정도 담보할 수 있는데 지금껏 분양 위주 금융으로 돼 있었다. 임대주택 건설 및 임대운영에는 최소 23년의 장기간 자금이 필요한데 이걸 지원할 금융시스템이 없었기에 장기 민간임대 시장이 형성될 수 없었다. 이런 금융 제도가 구축되면 해외 자본도 스스로 참여할 것으로 기대되고 임대시장은 한층 선진화될 것이다."
-지식산업센터 주거용도 활용 촉진은 어떻게 진행되나.
"지식산업센터의 공실 유형은 다양한데, 상당수 민간업체가 통(전체)으로 미분양된 상황을 고민하고 있고 오피스텔로 전환 공급하면 훨씬 가치가 올라가지 않겠냐며 관심이 높다. 특히 지식산업센터 지원시설에는 입주업체 근로자여야만 들어갈 수 있다는 규제가 있어 이를 개선하게 된다면 즉각 시장에 나올 수 있을 것이다. LH의 비주택 리모델링 매입임대주택 사업 간담회에는 사업자 10곳이 관심을 보였고 계속해서 업계와 소통 중이다."
-지식산업센터의 주거용도 전환이 서울 아파트 전월세 대란의 대안이 될 수 있나.
"9.7 대책에서 밝힌 135만호의 대부분은 아파트 물량으로, 속도를 내 제대로 공급한다면 그 자체만으로 (전월세) 대책이 될 수 있다. 물론 시간은 걸린다. 도시형생활주택에는 단지형 다세대, 단지형 연립, 아파트형의 3가지 유형이 있고 2~3인 가구를 충분히 수용할 수 있다. 선호도가 달라지긴 했지만 많은 전문가들이 도시형생활주택과 오피스텔은 아파트에 준하는 주거 품질을 갖고 있다고 보고 있어 대안 공간이 된다."
-서울시가 요청한 재건축 조합원 지위 양도 허용은 대책에 반영돼 있지 않다. 무산된 건가.
"조합원 지위 양도에 대한 규제 완화 또는 개선 검토를 하면 급격한 매물 출회로 시장을 자극 우려가 있기에 중장기적으로 진행될 필요가 있다고 판단한다. 중앙정부는 서울시와 달리 정비 사업에 소극적이라는 인식이 있는 듯 한데, 민간 정비사업을 활성화해 주택 공급을 늘려야 한다는 정책 목표는 100% 일치한다. 방법론도 90% 이상 같다고 생각한다.
-서울 내 재개발·재건축 속도 제고 어떻게 진행되나.
"서울 내 재개발·재건축은 10년 평균인 2만2000호 이상 착공을 지원하고, 도심복합과 소규모정비사업을 통해 8000호를 추가 착공해 총 3만호를 공급한다. 최근 착공 숫자는 줄어드는 데 반해 정비구역 지정은 늘고 있는데, 정비계획 수립 구역의 착공을 앞당기거나 (주민)갈등 해소에 인센티브를 주는 것에 초점을 맞췄다. 금융위와 협의해 이주비 대출의 주택담보대출비율(LTV) 담보가치 산정 기준을 기존 '종전 자산' 또는 '종후 자산'도 선택할 수 있게 하고 금융회사의 총량관리 목표에서 별도 관리하도록 했다. 본회의 상정 대기 중인 도시정비법 개정안도 시행되면 사업기간 속도가 빨라질 것으로 본다. 공사비 분쟁에도 정부가 개입해 살펴보고 필요 시 분쟁해소기구도 만들어 면밀히 관리하겠다."
-이번에 포함된 단기적 전월세 안정화 대책은 무엇인가.
"월세는 투자 수요가 가미된 매매와 달리 순수 실거주 소비재로, 이 가격이 올라간다는 것은 공급이 부족하다는 얘기다. 총력을 다해 도시형생활주택·오피스텔과 함께 중장기적으로는 아파트까지 빨리 공급하는 수 밖에 없고 그런 문제 의식에 기초해 (공급을)올인하는 대책을 만든 것이다. 초단기적으로는 주거비 부담 급증에 대응할 청년월세·취약가구 주거급여 지원과 같은 주거복지 플랜이 있다. 그러나 근본 해법은 다양한 유형의 주택을 빠르게 대량 단기 공급하는 것이다."
-최대 31개월 단축하는 프로세스의 운용은 현재의 LH 조직만으로 가능한가.
"지난해 12월 대통령 업무보고 당시 인력 부족이 이슈가 돼 100여명을 늘렸고 최근에도 기간제 인력을 증원 중이다. 앞으로 보상 민원에 대한 인력이 많이 필요한데, 내부적으로는 다른 전문기관과 함께 수행하도록 위탁하는 방안도 검토하고 있다. LH에서는 자체적으로 할 수 있다는 입장이긴 하다."
-이번 대책은 법안 의존도가 높다. 국회 통과를 얼마나 자신하나.
"당(黨)과 충분한 교감과 공감대가 있다. 무엇보다 다수당인 여당이 빠른 입법의 필요성을 인식하고 있어서 큰 문제 없이 빨리 통과되리라 기대한다."
-고가 아파트 전월세도 안심신탁사업 대상이 되나. 이 경우 제도 취지에 어긋나 보인다.
"전세사기 여파에 따른 세입자의 전세 기피와 낮은 금리로 인한 집주인의 월세 선호 미스매치로 월세화가 급격히 진행되고 주거비 부담이 높아지는 것인데, 이를 해소하기 위한 아이디어다. 세입자가 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기면, HUG는 그 자금을 운용해 집주인에게 시중보다 높은 금리로 월세와 똑같이 배당을 주는 구조다. 세입자는 돈 떼일 걱정 없이 저렴하게 전세 거주하고, 집주인은 세입자 관리와 연체 불안 없이 안정적으로 월세 수익을 확보할 수 있다. 특히 서울 규제지역 내 주택을 안심신탁기구에 맡기고 지방으로 이주하면 실거주 의무를 면제해주는 동시에 연금 혜택도 생긴다. 새롭게 시작하는 사업에 상당 수는 호응을 할 수 있고, 정부가 새로운 임대차 시장 구조를 만드는 시도로 봐 달라. (현재로서는) 고가 아파트를 지원해주는 게 합당하느냐는 것보다 임대를 내놓고 지방 이주하는 데 얼마나 호응할런 지가 더 걱정이다."
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
장우철 국토부 주택정책관(국장)은 지난 12일 정부세종청사에서 백브리핑을 열어 이같은 주택 시장 동향과 공급 상황을 설명했다.
장 국장은 "2022년 말부터 시작된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 여파로 생태계가 회복되지 않은 상황에서 이례적인 경제 성장과 자본시장 확대로 인해 서울을 중심으로 주택 매수 수요가 겹친 위기 상황으로, 노무현 정부 상황과 조금 비슷하다"고 말했다.
이어 "서민 주거 안정을 위한 절박한 마음으로 공급책을 설계했다"며 "주택 수급 불안의 근본 원인은 공급 시차라는 인식에 공공택지는 물론 민간 재개발·재건축에 초점 맞춰 모든 역량을 집중할 것"이라고 강조했다.
그는 특히 "물과 토양에 해당되는 금융과 세제의 지원이 이뤄질 때 주택 공급이 활성화될 수 있다"면서 "통화 정책이 물가 상승 목표를 정해놓고 도달할 때까지 파인튜닝(Fine-tuning·미세조정)하듯 9.7 대책의 '수도권 135만 호 공급' 목표가 실현될 때까지 국토부와 금융위원회, 재정경제부가 산업계와 소통하며 파인튜닝해 나갈 예정"이라고 덧붙였다.
다음은 장 국장 및 이재평 주택공급정책관과의 일문일답
-도심 공공주택 복합사업(도심복합사업) 우선공급 전매 1회를 악용해 시세 차익을 챙기고 빠지는 투기세력을 어떻게 차단할 건가.
"처음 법을 만들 때 전매 자체를 막아놔서 민원이 많았는데 2024년 한 차례만 전매하도록 개정되면서 해소됐다. 일반 정비사업과 달리 투기세력이 많이 들어갈 수 없는 구조다."
-도심복합사업 사업지에 포함된 부산 3곳의 사업승인 가능성이 있나.
"공사비가 많이 올라 서울을 비롯한 수도권 외 지역은 사업성 확보에 애로가 있다. 사업 단계별로 예정지구·복합지구 지정 등 일정 동의율 요건을 충족 못하면 사업 추진이 안 되고 다른 사업으로 전환하도록 설계돼 있다. 부산 부암은 복합지구지정이 완료됐고, 금정 2곳은 후보지 선정에 머물러 있어 조만간 정리될 수도 있는데 여타 사업으로 전환될 수 있다는 것을 반증한다."
-도심복합사업의 분양가상한제 제외로 인한 시세 부작용은 없나. 지방에서의 미분양 가능성은.
"도심복합사업 물량도 공공분양으로 시세보다 터무니없이 높게 받을 수 없다. 분양가 협의 단계에서 서울시와 협의해 시세에 준해 정한다. 현재로서는 미분양이 발생하지 않도록 사업성 검토를 하고 있다.
-기존 물량을 뺀 순증 효과는.
"(공공택지 조성단계별) 속도를 제고하는 물량 전체가 8만9000호이고 이 중 순증이 4만1000호다. 여기서 순증은 2031년 이후 물량이 2030년 이내로 들어오는 물량이다. 재구조화(비주택용지 주택 전환) 물량 3만호 중 9.7 대책에 포함된 1만5000호를 빼면 순증 물량이다. 즉, 4만1000호와 1만5000호를 더한 5만6000호가 된다."
-그동안 왜 주택 공급 속도에 신경쓰지 못했나.
"관계부처가 옛날부터 규정된 지침을 계속해 온 측면이 있다. 기후에너지환경부의 전략환경영향평가가 대표적으로, 이 제도는 실질적인 환경적 평가를 하는 것인데 주민 의견을 듣다보니 이권있는 주민의 강한 반대로 사업이 지연됐다. 그러한 행정·절차적 부분을 전향적으로 하도록 규정을 개정해 속도를 내기로 했는데 개정할 것은 많지 않다. 전 정부까지는 목표지수를 '사업 승인'으로 삼다보니 행정에만 몰두하고 그 뒤로는 급하게 추진하지 않았다. 이번 정부 초반부터 '승인 후 미착공' 이슈가 많이 나온 만큼 이를 앞당긴 것이다. 또 한국토지주택공사(LH)가 현장에서 열심히 뛰어줘야 하는데 조직이 흔들려 힘이 약했다. 앞으로 현장에서도 속도가 날 것으로 기대한다."
-8.3 세제개편안은 임대사업자에 대한 혜택을 줄여 주택을 처분하도록 하는 내용으로 방향이 짜여졌는데 8.13 대책은 임대사업자에 대한 금융지원을 늘리는 것으로 돼 있다. 임대사업자에 대한 내용이 상충되는 것 아닌가.
"결론적으로 말하자면 상충되지 않는다. 신축이 아닌 매입 임대사업자의 의무 임대기간이 끝남에도 양도세 중과 배제가 항구적으로 주어지는 것은 문제라는 의식이 세제개편안에 녹아든 것이다. 신축이 주택 유형에 상관없이 우리 사회에서 가진 효과 중 서민 주거 안정보다 더 중요한 것은 없다. 생산·고용 유발효과와 함께 지역 경제에서도 건설경제가 차지하는 비중이 지역내총생산(GRDP)의 20%가 넘는다. 이런 효과가 있기에 신축을 달리봐야 한다. 이번 정부의 기조는 실거주 중심의 주택시장 질서 확립이라고 요약할 수 있는데, 세입자 보호 관점에서 개인 다주택자에 의존하는 임대차 시장은 불안정한 측면이 있다. 개인에서 법인형으로 규모를 키워 제대로 관리·감독하면서 임차인들의 주거 안정도 담보할 수 있는데 지금껏 분양 위주 금융으로 돼 있었다. 임대주택 건설 및 임대운영에는 최소 23년의 장기간 자금이 필요한데 이걸 지원할 금융시스템이 없었기에 장기 민간임대 시장이 형성될 수 없었다. 이런 금융 제도가 구축되면 해외 자본도 스스로 참여할 것으로 기대되고 임대시장은 한층 선진화될 것이다."
-지식산업센터 주거용도 활용 촉진은 어떻게 진행되나.
"지식산업센터의 공실 유형은 다양한데, 상당수 민간업체가 통(전체)으로 미분양된 상황을 고민하고 있고 오피스텔로 전환 공급하면 훨씬 가치가 올라가지 않겠냐며 관심이 높다. 특히 지식산업센터 지원시설에는 입주업체 근로자여야만 들어갈 수 있다는 규제가 있어 이를 개선하게 된다면 즉각 시장에 나올 수 있을 것이다. LH의 비주택 리모델링 매입임대주택 사업 간담회에는 사업자 10곳이 관심을 보였고 계속해서 업계와 소통 중이다."
-지식산업센터의 주거용도 전환이 서울 아파트 전월세 대란의 대안이 될 수 있나.
"9.7 대책에서 밝힌 135만호의 대부분은 아파트 물량으로, 속도를 내 제대로 공급한다면 그 자체만으로 (전월세) 대책이 될 수 있다. 물론 시간은 걸린다. 도시형생활주택에는 단지형 다세대, 단지형 연립, 아파트형의 3가지 유형이 있고 2~3인 가구를 충분히 수용할 수 있다. 선호도가 달라지긴 했지만 많은 전문가들이 도시형생활주택과 오피스텔은 아파트에 준하는 주거 품질을 갖고 있다고 보고 있어 대안 공간이 된다."
-서울시가 요청한 재건축 조합원 지위 양도 허용은 대책에 반영돼 있지 않다. 무산된 건가.
"조합원 지위 양도에 대한 규제 완화 또는 개선 검토를 하면 급격한 매물 출회로 시장을 자극 우려가 있기에 중장기적으로 진행될 필요가 있다고 판단한다. 중앙정부는 서울시와 달리 정비 사업에 소극적이라는 인식이 있는 듯 한데, 민간 정비사업을 활성화해 주택 공급을 늘려야 한다는 정책 목표는 100% 일치한다. 방법론도 90% 이상 같다고 생각한다.
-서울 내 재개발·재건축 속도 제고 어떻게 진행되나.
"서울 내 재개발·재건축은 10년 평균인 2만2000호 이상 착공을 지원하고, 도심복합과 소규모정비사업을 통해 8000호를 추가 착공해 총 3만호를 공급한다. 최근 착공 숫자는 줄어드는 데 반해 정비구역 지정은 늘고 있는데, 정비계획 수립 구역의 착공을 앞당기거나 (주민)갈등 해소에 인센티브를 주는 것에 초점을 맞췄다. 금융위와 협의해 이주비 대출의 주택담보대출비율(LTV) 담보가치 산정 기준을 기존 '종전 자산' 또는 '종후 자산'도 선택할 수 있게 하고 금융회사의 총량관리 목표에서 별도 관리하도록 했다. 본회의 상정 대기 중인 도시정비법 개정안도 시행되면 사업기간 속도가 빨라질 것으로 본다. 공사비 분쟁에도 정부가 개입해 살펴보고 필요 시 분쟁해소기구도 만들어 면밀히 관리하겠다."
-이번에 포함된 단기적 전월세 안정화 대책은 무엇인가.
"월세는 투자 수요가 가미된 매매와 달리 순수 실거주 소비재로, 이 가격이 올라간다는 것은 공급이 부족하다는 얘기다. 총력을 다해 도시형생활주택·오피스텔과 함께 중장기적으로는 아파트까지 빨리 공급하는 수 밖에 없고 그런 문제 의식에 기초해 (공급을)올인하는 대책을 만든 것이다. 초단기적으로는 주거비 부담 급증에 대응할 청년월세·취약가구 주거급여 지원과 같은 주거복지 플랜이 있다. 그러나 근본 해법은 다양한 유형의 주택을 빠르게 대량 단기 공급하는 것이다."
-최대 31개월 단축하는 프로세스의 운용은 현재의 LH 조직만으로 가능한가.
"지난해 12월 대통령 업무보고 당시 인력 부족이 이슈가 돼 100여명을 늘렸고 최근에도 기간제 인력을 증원 중이다. 앞으로 보상 민원에 대한 인력이 많이 필요한데, 내부적으로는 다른 전문기관과 함께 수행하도록 위탁하는 방안도 검토하고 있다. LH에서는 자체적으로 할 수 있다는 입장이긴 하다."
-이번 대책은 법안 의존도가 높다. 국회 통과를 얼마나 자신하나.
"당(黨)과 충분한 교감과 공감대가 있다. 무엇보다 다수당인 여당이 빠른 입법의 필요성을 인식하고 있어서 큰 문제 없이 빨리 통과되리라 기대한다."
-고가 아파트 전월세도 안심신탁사업 대상이 되나. 이 경우 제도 취지에 어긋나 보인다.
"전세사기 여파에 따른 세입자의 전세 기피와 낮은 금리로 인한 집주인의 월세 선호 미스매치로 월세화가 급격히 진행되고 주거비 부담이 높아지는 것인데, 이를 해소하기 위한 아이디어다. 세입자가 전세금을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기면, HUG는 그 자금을 운용해 집주인에게 시중보다 높은 금리로 월세와 똑같이 배당을 주는 구조다. 세입자는 돈 떼일 걱정 없이 저렴하게 전세 거주하고, 집주인은 세입자 관리와 연체 불안 없이 안정적으로 월세 수익을 확보할 수 있다. 특히 서울 규제지역 내 주택을 안심신탁기구에 맡기고 지방으로 이주하면 실거주 의무를 면제해주는 동시에 연금 혜택도 생긴다. 새롭게 시작하는 사업에 상당 수는 호응을 할 수 있고, 정부가 새로운 임대차 시장 구조를 만드는 시도로 봐 달라. (현재로서는) 고가 아파트를 지원해주는 게 합당하느냐는 것보다 임대를 내놓고 지방 이주하는 데 얼마나 호응할런 지가 더 걱정이다."
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
