옥주현 '한남더힐 190억' 매입과 대부업 대출…신사동 빌딩서 꼬인 '레버리지의 덫'

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현 씨가 서울 용산구 한남더힐 아파트를 190억원에 매입하는 과정에서 거액의 대부업 대출을 실행한 배경과 자금 조달 구조가 부동산 금융 전문가의 정밀 분석을 통해 드러났다.


4일 로엘법무법인 정태근 부동산 금융 전문 변호사는 등기부등본, 신탁원부, 법인 재무제표 등을 토대로 분석한 결과, 옥 씨가 신사동 꼬마빌딩 밸류업을 통해 확보하려던 매각 자금과 주거용 자산 매입 시계(스케줄)가 어긋나며 연쇄적인 자금 압박에 직면했다고 진단했다.

분석에 따르면 옥 씨는 2022년 6월 1인 기획사 법인 명의로 신사동 토지를 매입(자기자본 약 50억원, 대출 약 75%)한 뒤, 총 공사비 약 32억원을 들여 2023년 12월 근린생활시설 건물을 완공했다. 준공 직후 1금융권 준공 담보대출(약 160억원)을 받았고, 이듬해 리파이낸싱을 통해 대출금을 약 20억원 증액했다.

옥 씨가 용산구 한남더힐(매입가 190억원) 매매계약을 체결한 것은 2025년 5월이었다. 계약금 10%에 해당하는 19억원은 리파이낸싱 등으로 조달한 현금으로 납부하고, 토지거래허가 기간 등을 감안해 잔금 기일을 약 1년 뒤인 2026년 4월로 설정했다.

당시 계획은 신사동 건물의 준공 후 매각이었다. 토지 매입비와 건축비를 합한 취득원가는 약 210억원이었으나, 강남권 꼬마빌딩 시세를 반영해 시장 감정가 및 호가는 약 250억원 선으로 책정됐다. 만약 1년 안에 건물이 250억원에 매각됐다면, 기존 대출(약 170억원)을 일시 상환하고 손에 쥐게 되는 순현금 약 80억원과 추가 대출을 결합해 한남더힐 잔금을 무리 없이 치를 수 있는 시나리오였다.

그러나 시장 환경이 급변하며 계산이 완전히 빗나갔다. 옥 씨 측은 준공 직전인 2023년 9월 보증금과 월세 6500만원 조건으로 통임대차를 추진하고 2024년경 매각을 적극 타진했으나 끝내 원매자를 찾지 못했다.

신사동 빌딩이 매각되지 않은 상태에서 2026년 4월 잔금 기일이 도래했고, 정부의 강력한 가계부채 및 초고가 주택담보대출 규제로 1금융권은 물론 2금융권(상호금융·저축은행)의 잔금 대출 창구마저 전면 차단됐다.

잔금을 납부하지 못하면 이미 들어간 계약금 19억원을 전액 몰취당하는 위기 상황에 몰리자, 옥 씨는 결국 대부업 법인을 통해 채권최고액 기준 약 183억원 규모의 대출을 실행해 잔금을 납부한 것으로 파악됐다.

문제는 눈덩이처럼 불어나는 금융비용이다. 대부업체 대출은 시중은행 금리의 두 배를 웃돌며, 경매 절차나 연체 단계에 진입할 경우 법정 최고금리에 가까운 연 20% 수준까지 치솟는다.

정태근 변호사는 "원금 200억원 기준 연 20% 금리를 단순 적용하면 연간 이자 비용만 40억원에 이른다"며 "더욱이 소속사 법인의 매출 감소세가 이어질 경우 개인이 감당하기 어려운 한계에 부딪힐 수 있다"고 지적했다.

자금난 소식이 시장에 알려지면서 협상력도 급격히 떨어졌다. 정 변호사는 "급매나 경매 위기에 처했다는 정보가 퍼지면 매수 희망자들은 가격을 더 깎으려 들기 때문에 제값을 받고 매각하기가 극도로 어려워진다"고 짚었다.

전문가들은 이번 사태가 단순한 무리수 투기라기보다는, 2022년 이후 급변한 상업용 부동산 시장의 외생적 충격이 겹친 전형적인 사례라고 분석한다.

2022년 하반기 레고랜드 사태발 자금경색, 글로벌 금리 인상, 공사비 폭등(평당 400만원 안팎이던 시공비가 1000만원 수준으로 급등)에 가로수길 등 강남 주요 상권의 침체가 겹치면서 200억원대 꼬마빌딩을 인수할 유동성이 시장에서 마른 것이 근본적인 원인으로 작용했다는 설명이다.

정 변호사는 "자산 상승기에는 레버리지를 극대화해 상업용 건물을 팔고 상급지 주거시설로 갈아타는 전략이 유효했지만, 유동성 축소기에는 매각 지연이 곧바로 치명적인 유동성 위기로 이어진다"며 "부동산 시장의 사이클과 자금 회수 시점을 지나치게 낙관했던 것이 레버리지의 덫으로 돌아온 셈"이라고 평가했다.


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