'주담대 6억' 제한에 숨죽인 시장…서울 집값 확실히 잡힐까

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "매도·매수자 모두 눈치만 보고 있는 상황이이예요."

지난 2일 서울 마포구 대장주로 불리는 마포래미안푸르지오 단지의 한 공인중개업소 대표는 "정부의 강력한 대출 규제 발표 이후 '거래절벽'이라는 말이 나올 정도"라며 이같이 말했다. 이 대표는 "대출 규제 이후 매도자나 매수자 모두 숨죽인 채 지켜보고 있다"며 "팔려는 사람도, 사려는 사람도 없는 거래절벽 상태가 당분간 계속될 것 같다"고 전했다.

'6억원 초과 주택담보대출 제한'이라는 직격탄을 맞은 서울 부동산 시장은 관망세가 이어지고 있다. 정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 뒤 대출이 사실상 막히면서 집값 상승세를 견인했던 강남3구(강남·서초·송파)를 비롯해 마포·성동 등 이른바 '한강벨트'를 중심으로 추격 매수심리가 한풀 꺾인 모습이다.

특히 정부가 '갭투자'를 막기 위해 대출을 받아 집을 사면 6개월 이내 실입주하도록 하면서 실수요자들도 숨죽이며 상황을 관망하는 분위기다.

금융위원회는 지난달 27일 관계기관 합동으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 금융 당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억원으로 제한하는 '초강수'를 규제 대책을 발표했다.

또 수도권 주택을 구입 시 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과해 투기 수요를 차단했다. 서울 아파트 평균값이 13억원 수준임을 감안하면 7억원 이상의 현금이 없으면 갈아타기가 사실상 불가능하다. 1주택자가 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 주담대가 전면 금지된다.

이재명 정부가 첫 부동산 대책으로 초강수 수요 억제 대책을 놓으면서 서울 집값 과열 양상이 주춤할 것으로 예상된다. 게다가 이달부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행되면서 수도권의 주택담보대출 문턱이 또다시 높아져 하반기 관망세가 이어질 것으로 보인다.

3단계 스트레스 DSR 시행으로 은행과 제2금융권의 모든 가계대출에 1.5%의 가산금리가 더해졌다. 다만 수도권을 제외한 지방은 올해 말까지 지금의 스트레스 금리 0.75%가 유지된다.

예를 들어 연봉 1억원인 사람이 수도권에서 연 4% 금리로 5년 고정 뒤 변동금리가 적용되는 30년 만기 주택담보대출을 받는다면 기존보다 대출한도가 2000만원 줄어든다. 또 같은 조건으로 연 소득 5000만원인 사람의 대출한도는 1750만원 낮아진다. 수도권에서 최대 한도 6억원까지 대출을 받으려면 신용대출 등 다른 대출 없이 연 소득 1억원이 넘어야 한다.

다만 지금처럼 주택 공급 지표가 저조한 상태를 벗어나지 못한다면 금리 인하 추세와 맞물려 집값이 다시 우상향할 가능성이 크다. 집값 급등기에 대출 규제는 단기적으로 시장 과열을 진정시키는 효과가 있지만, 장기적인 관점에서 부동산 시장 안정을 위해서는 안정적인 주택 공급이 뒷받침돼야 한다. 실제 주택 공급 부족 우려가 현실화하고 있다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로, 올해(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 전망된다.

이재명 대통령의 '부동산 책사'로 불리는 이상경 신임 국토교통부 1차관이 취임하면서 공공성에 기반을 둔 주택 공급 확대와 부동산 시장 안정 조치 강조한 것도 이와 무관치 않다. 이 차관은 지난달 30일 정부세종청사에서 열린 취임식에서 "청년과 신혼부부 등 무주택자들을 위해 부담 가능한 주택의 공급, 주거복지 차원의 공공임대주택 공급 노력을 지속적으로 해야 한다"고 말한 바 있다.

전문가들은 부동산 시장 안정을 위해서는 주택 공급 확대 등 추가 대책이 필요하다고 제언했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "이번 대책은 부동산 수요를 억제하는 단기 방어로 시장 과열을 진정시키기에 효과적일 수 있다"면서도 "시장 위축으로 인한 경기 침체 및 실수요자와 임차 수요의 주거 불안이 확대될 수 있는 부작용도 있을 수 있다"고 설명했다.

이어 "장기적으로 주택 공급, 세제, 주택금융 등 전반적인 정책 방향성이 고려된 개편이 병행돼야 시장 균형과 선순환의 구조를 회복할 수 있다"고 덧붙였다.


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