"공급 확대냐, 집값 자극이냐"…재초환 '딜레마'

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 더불어민주당이 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지 가능성을 시사하면서, 부동산 시장의 향후 방향에 대한 관심이 커지고 있다. 당내에서 ‘공급 확대를 위한 제도 개선’으로 설명하지만, 시장에서는 재건축 활성화 기대와 함께 집값 상승 우려가 동시에 제기된다. 제도 변화가 현실화될 경우, 재건축 시장의 판도는 크게 달라질 것으로 보인다.

우선 가장 즉각적인 변화는 재건축 사업의 속도다. 현재 재초환은 조합원 1인당 8000만원을 초과하는 재건축 이익에 대해 최대 50%를 정부가 환수하는 구조다. 이 제도는 조합의 수익성을 떨어뜨려 다수의 재건축 사업이 지연되거나 보류되는 원인이 됐다. 폐지되면 조합의 사업성이 개선돼 추진 속도가 빨라지고, 도심 내 노후 단지의 정비사업이 본격화될 가능성이 크다.

특히 강남·여의도·목동 등 재건축 대기 수요가 많은 지역에서는 ‘사업 착수 러시’가 일어날 수 있다. 조합 설립을 서두르는 단지가 늘고, 그동안 표류하던 사업들도 재개될 가능성이 높다. 이에 따라 단기적으로는 건설·자재·금융 등 연관 산업의 경기 부양 효과가 기대된다.

그러나 가격 상승 압력 또한 피하기 어렵다는 지적이 나온다. 재초환 폐지는 재건축 단지의 기대이익을 높여 투자 수요를 자극하고, 시장에 ‘상승 기대감’을 불어넣을 가능성이 크다. 실제로 재초환 논의만으로도 강남·송파·분당 등 주요 지역의 호가가 움직이기 시작했다는 분석도 있다. 전문가들은 이 같은 흐름이 자칫 투기 수요 확산과 시장 과열로 이어질 수 있다고 경고한다.

또 다른 쟁점은 공공성 약화 문제다. 재초환은 재건축으로 발생하는 개발이익 일부를 사회에 환원하자는 취지에서 도입됐다. 제도가 사라지면 이익이 전적으로 조합원과 민간에 돌아가 ‘불로소득 논란’이 커질 수 있다. 이는 부동산 정책의 형평성 논란으로 이어져, 정치적 부담으로 작용할 가능성도 있다.

전문가들은 재초환을 전면 폐지하기보다 환수 기준 금액을 8000만원에서 1억5000만원으로 상향하거나 환수율 완화 등 절충형 개편이 현실적이라고 본다. 부담을 줄이면서도 제도의 공공성을 유지해야 한다는 취지다.

결국 재초환 논의는 공급 확대와 시장 안정이라는 두 목표 사이의 정책 균형 시험대가 될 전망이다. 민주당의 제도 손질이 단기 민심 달래기를 넘어, 장기적 주택시장 안정으로 이어질 수 있을지 주목된다.


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