'상속 주택'의 딜레마…절세로 현명한 자산승계 전략 중요[부동산 투자의 뉴노멀]②

[서울=뉴시스] 김종민 기자 = 고령화 사회가 심화되면서, 부모 세대가 일궈온 부동산 자산을 자녀 세대에 물려주는 '자산 승계'가 관심사로 떠오르고 있다. 특히, 주택 가격 급등과 강화된 세법으로 인해, 부모가 주택을 여러 채 보유한 다주택 상속의 경우 '상속세 및 증여세 '폭탄'을 피하기 위한 현명한 전략 마련이 시급해졌다. '자산의 재발견'은 단순히 투자가 아닌, 세금과 법률적 딜레마를 해결하는 데서 시작된다.

주택 자산을 물려줄 때는 '언제, 어떻게'를 결정하는 것이 세금 규모를 결정하는 핵심이다.

증여는 상속에 비해 세율이 낮고 미리 재산을 정리할 수 있다는 장점이 있지만, 증여 당시의 주택 가액을 기준으로 세금이 부과되며, 향후 10년 이내 상속이 발생하면 상속 재산에 합산된다는 점을 고려해야 한다. 따라서 시세가 낮을 때 미리 증여를 하거나, 향후 가치 상승이 예상되는 자산을 먼저 증여하는 '사전 증여' 전략이 유효하다.

반면, 상속은 재산이 사망 시점에 확정되지만, 공제 혜택(배우자 공제, 일괄 공제)이 증여보다 커서 총 재산 규모가 클 경우 유리할 수 있다. 특히, '부담부 증여(부채를 함께 넘기는 증여)'는 부채 금액만큼을 증여세 과세 표준에서 제외하고 양도소득세만 내면 되므로, 주택담보대출이 남아있는 경우 효과적인 절세 수단으로 활용된다.

최근의 스마트한 자산 승계 전략은 '주택 지분 증여'를 활용하는 사례가 늘고 있다. 주택 전체가 아닌 일부 지분(예: 10%~20%)을 매년 증여 공제 한도(성인 자녀 5000만원) 내에서 꾸준히 증여하는 방식으로, 증여세를 최소화하면서 장기간에 걸쳐 자산 이전 효과를 누릴 수 있다.

부모 세대가 현금 유동성을 확보하면서 주택을 자녀에게 승계할 부담을 줄이는 '역모기지(주택연금)' 역시 중요한 전략이다.

주택연금은 주택 소유권을 유지하면서도 평생 연금을 받을 수 있는 상품이지만, 최근에는 '사전 상속형 주택연금'이 주목받고 있다. 이 방식은 주택 가치 상승을 상속 재산에 반영하면서도, 부모가 생전에 안정적인 연금 수입을 확보할 수 있도록 돕는다. 부모가 고령이 될수록 주택연금의 수령액이 늘어나므로, 주택연금 가입 시점을 전략적으로 선택할 필요가 있다. 또한, 주택을 자녀와 공동으로 소유하고 부모만 주택연금에 가입하는 '부분 상속 및 연금 활용' 방식도 세대 간 자산 배분 딜레마를 해소하는 대안으로 떠오르고 있다.

궁극적으로 자산 승계는 단순히 세금 절감을 넘어, 가족 간의 합의와 미래를 설계하는 과정이다. 세금, 법률, 금융 전문가의 조언을 받아 가족 구성원의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 자산 승계의 뉴 노멀이다.


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