[10·15 부동산 대책]
'한강벨트' 풍선효과에 상승지 전역 규제
수요 누른 뒤 보유세 등 세제 개편 검토
"불장 일시적 주춤…현금부자 영향 적어"
![[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 15일 오전 서울 마포구의 한 부동산 밀집 상가에 매물 안내판이 텅 비어 있다.정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 발표한 추가 대책은 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 내용이다. 2025.10.15. ks@newsis.com](https://img1.newsis.com/2025/10/15/NISI20251015_0021015168_web.jpg?rnd=20251015133740)
[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 15일 오전 서울 마포구의 한 부동산 밀집 상가에 매물 안내판이 텅 비어 있다.정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 발표한 추가 대책은 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 내용이다. 2025.10.15. [email protected]
[서울=뉴시스]이연희 기자 = 이재명 정부가 출범한 지 4개월 여 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 10·15 부동산 대책은 6·27 대출규제 이후 나타난 풍선효과와 사각지대를 아우르는 '규제 패키지'로, 집값을 효과적으로 잡을 수 있을지 관심이 모아진다.
정부는 서울 전역과 경기도 일부 지역까지 규제지역으로 지정하고, 15억원을 초과하는 주택의 대출한도를 더 조이기로 한 만큼 당분간 '똘똘한 한 채' 구입 수요는 강하게 억제되겠지만 얼마나 오래 효과가 지속될 지는 의문이다.
정부가 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'은 서울 전역을 비롯해 과천·성남 등 경기도 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶어 대출, 세제, 전매 등 규제를 대폭 강화하는 것이 골자다.
6·27 대출규제 이후 강남3구·용산구와 달리 규제를 받지 않는 마포구, 성동구, 광진구 등 '한강벨트'와 경기도 과천, 분당 등 선호 주거지의 집값이 빠르게 오르자 조정대상구역 및 투기과열지구 요건을 충족한 대부분 지역을 규제지역으로 폭넓게 묶은 것이다.
김규철 국토부 주택도시실장은 "이른바 '한강벨트'가 많이 오르는 추세고 또 북쪽, 남쪽으로 더 확산되고 있기에 서울은 자칫 일부지역 제외하고 지정했을 때 남은 지역으로 확산되는 결과 초래할 우려가 굉장히 커 서울은 다 지정할 수밖에 없다고 판단했다"며 "경기도는 강남 인근 지역 중심으로 많이 상승하는 지역은 당연히 포함하고 그 주변지역의 경우에도 어느 정도 상승폭이 확대되는 지역 중심으로 포함했다"고 강조했다.
대출규제도 한층 더 강화됐다. 수도권 아파트의 주택담보대출한도는 6·27 대출규제로 일괄 6억원으로 조정됐으나 당장 16일부터 시가에 따라 차등 적용된다. 1가 15억원 이하는 그대로 6억원이지만 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원을 초과하는 주택은 2억원으로 조정됐다. 26억원 상당의 고가 아파트를 구입하려면 현금 24억원을 갖고 있어야 하는 셈이다.
6·27 대출규제 이후 투자수요가 집중됐던 재건축 단지에 대해서도 규제가 강화됐다. 규제지역으로 지정된 서울·경기지역은 재건축 조합원 1명이 받을 수 있는 주택이 1주택으로 제한되며 조합원 지위 양도도 제한된다.
사각지대로 지적됐던 연립·다세대 주택도 일부 토지거래허가 대상에 포함됐다. 김 실장은 "지난번 강남3구와 용산구 대상으로 토허구역을 확대 지정했을때 아파트 단지 내 고급 연립주택이 있는데 실질적으로 아파트지만 단지 구성상 저층이라는 이유로 대장상 연립주택이라라 규제를 피해간다는 지적을 시정하기 위한 것"이라고 설명했다.
추가 규제 가능성도 남아있다. 이번 대책에서는 빠졌지만 향후 연구용역, 태스크포스(TF) 논의를 통해 보유세와 거래세 조정 등 세제 개편안을 마련하겠다고 예고했다. 집값이 오르지 않도록 수요를 강하게 억제한 뒤 세제 개편까지 시간을 벌어둔 상황이다. 세율 인상 대신 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화율을 조정하는 방식을 검토할 가능성도 있다.
정부는 서울 전역과 경기도 일부 지역까지 규제지역으로 지정하고, 15억원을 초과하는 주택의 대출한도를 더 조이기로 한 만큼 당분간 '똘똘한 한 채' 구입 수요는 강하게 억제되겠지만 얼마나 오래 효과가 지속될 지는 의문이다.
정부가 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'은 서울 전역을 비롯해 과천·성남 등 경기도 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶어 대출, 세제, 전매 등 규제를 대폭 강화하는 것이 골자다.
6·27 대출규제 이후 강남3구·용산구와 달리 규제를 받지 않는 마포구, 성동구, 광진구 등 '한강벨트'와 경기도 과천, 분당 등 선호 주거지의 집값이 빠르게 오르자 조정대상구역 및 투기과열지구 요건을 충족한 대부분 지역을 규제지역으로 폭넓게 묶은 것이다.
김규철 국토부 주택도시실장은 "이른바 '한강벨트'가 많이 오르는 추세고 또 북쪽, 남쪽으로 더 확산되고 있기에 서울은 자칫 일부지역 제외하고 지정했을 때 남은 지역으로 확산되는 결과 초래할 우려가 굉장히 커 서울은 다 지정할 수밖에 없다고 판단했다"며 "경기도는 강남 인근 지역 중심으로 많이 상승하는 지역은 당연히 포함하고 그 주변지역의 경우에도 어느 정도 상승폭이 확대되는 지역 중심으로 포함했다"고 강조했다.
대출규제도 한층 더 강화됐다. 수도권 아파트의 주택담보대출한도는 6·27 대출규제로 일괄 6억원으로 조정됐으나 당장 16일부터 시가에 따라 차등 적용된다. 1가 15억원 이하는 그대로 6억원이지만 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원을 초과하는 주택은 2억원으로 조정됐다. 26억원 상당의 고가 아파트를 구입하려면 현금 24억원을 갖고 있어야 하는 셈이다.
6·27 대출규제 이후 투자수요가 집중됐던 재건축 단지에 대해서도 규제가 강화됐다. 규제지역으로 지정된 서울·경기지역은 재건축 조합원 1명이 받을 수 있는 주택이 1주택으로 제한되며 조합원 지위 양도도 제한된다.
사각지대로 지적됐던 연립·다세대 주택도 일부 토지거래허가 대상에 포함됐다. 김 실장은 "지난번 강남3구와 용산구 대상으로 토허구역을 확대 지정했을때 아파트 단지 내 고급 연립주택이 있는데 실질적으로 아파트지만 단지 구성상 저층이라는 이유로 대장상 연립주택이라라 규제를 피해간다는 지적을 시정하기 위한 것"이라고 설명했다.
추가 규제 가능성도 남아있다. 이번 대책에서는 빠졌지만 향후 연구용역, 태스크포스(TF) 논의를 통해 보유세와 거래세 조정 등 세제 개편안을 마련하겠다고 예고했다. 집값이 오르지 않도록 수요를 강하게 억제한 뒤 세제 개편까지 시간을 벌어둔 상황이다. 세율 인상 대신 공정시장가액비율이나 공시가격 현실화율을 조정하는 방식을 검토할 가능성도 있다.
![[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 15일 오전 서울역 대합실 텔레비전에 관련 뉴스가 나오고 있다.정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 발표한 추가 대책은 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 내용이다. 2025.10.15. ks@newsis.com](https://img1.newsis.com/2025/10/15/NISI20251015_0021015046_web.jpg?rnd=20251015120656)
[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 15일 오전 서울역 대합실 텔레비전에 관련 뉴스가 나오고 있다.정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 발표한 추가 대책은 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 내용이다. 2025.10.15. [email protected]
김윤덕 국토부 장관은 지난 13일 국정감사에서 부동산 가격 공시 제도가 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적에 대해 "시장 가격과 공시가격의 격차가 다양한 형태의 문제를 일으킨다고 생각한다"며 "현재 (가격공시제도 개편 관련) 연구 용역이 상당 부분 진행됐다"고 발언한 바 있다.
김 실장은 "추가 확산 양상이 보이게 되면 규제지역 추가 지정에 대한 부분도 열어 놓고 검토할 계획"이라며 "이번에 15억원 이상 고가주택에 대해 대출규모를 차등적으로 제한했고 세제개편 대안도 최대한 빨리 제시하겠다고 했기 때문에 필요한 시기에 필요한 수단을 제시한 것"이라고 자평했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망이다. 서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 전망"이라며 "다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제지역의 세금 부담과 대출 문호가 높아지며 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기 쉽지 않아졌다. 일단 불장이 일시적으로 주춤해질 수 있겠다"고 관측했다.
다만 "4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택 또는 1주택 상급지 교체수요의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다"며 "비규제지역을 피해 이동하는 풍선효과로 인해 경기 외곽이나 입주 물량이 부족한 지역, 교통 및 택지개발, 정비사업이 포진한 수도권 호재지역으로 수요 이전이 있는지 주의의 끈을 놓치면 안 된다"고 조언했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원도 "이번 조치는 부동산 시장의 단기 과열과 가계부채 확산을 차단하기 위한 초고강도의 안정화 대책으로 평가된다"며 "강력한 금융 규제를 비롯한 서울 전역 및 경기 일부를 규제지역 및 토허제 지역으로 지정하여 갭투자 및 무리한 대출로 주택 구입하는 것을 방지할 수 있어 영향력은 어느때보다 클 것"이라고 봤다.
그는 "과열된 주요 원인이었던 한강 벨트 뿐만 아니라 최근 들어서 풍선 효과가 나타나고 있던 지역까지 한꺼번에 지정함으로써 규제 지역 부작용인 '풍선효과'를 사전에 어느 정도 방지 했다고 할 수 있다"면서도 "대출 없이 매입이 가능한 무주택 실수요자들의 주택 매입에는 큰 영향은 없을 것"이라고 말했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
김 실장은 "추가 확산 양상이 보이게 되면 규제지역 추가 지정에 대한 부분도 열어 놓고 검토할 계획"이라며 "이번에 15억원 이상 고가주택에 대해 대출규모를 차등적으로 제한했고 세제개편 대안도 최대한 빨리 제시하겠다고 했기 때문에 필요한 시기에 필요한 수단을 제시한 것"이라고 자평했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망이다. 서울 전역을 규제지역으로 묶고 거래 시 허가를 득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 전망"이라며 "다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제지역의 세금 부담과 대출 문호가 높아지며 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기 쉽지 않아졌다. 일단 불장이 일시적으로 주춤해질 수 있겠다"고 관측했다.
다만 "4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동자금(M2)과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹치며 수요자의 집값 상승 전망과 무주택 또는 1주택 상급지 교체수요의 주택 구매까지 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다"며 "비규제지역을 피해 이동하는 풍선효과로 인해 경기 외곽이나 입주 물량이 부족한 지역, 교통 및 택지개발, 정비사업이 포진한 수도권 호재지역으로 수요 이전이 있는지 주의의 끈을 놓치면 안 된다"고 조언했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원도 "이번 조치는 부동산 시장의 단기 과열과 가계부채 확산을 차단하기 위한 초고강도의 안정화 대책으로 평가된다"며 "강력한 금융 규제를 비롯한 서울 전역 및 경기 일부를 규제지역 및 토허제 지역으로 지정하여 갭투자 및 무리한 대출로 주택 구입하는 것을 방지할 수 있어 영향력은 어느때보다 클 것"이라고 봤다.
그는 "과열된 주요 원인이었던 한강 벨트 뿐만 아니라 최근 들어서 풍선 효과가 나타나고 있던 지역까지 한꺼번에 지정함으로써 규제 지역 부작용인 '풍선효과'를 사전에 어느 정도 방지 했다고 할 수 있다"면서도 "대출 없이 매입이 가능한 무주택 실수요자들의 주택 매입에는 큰 영향은 없을 것"이라고 말했다.
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
